关于推进物业管理改革的建议——以宣城市宣州区为例

  一、物业管理现状

宣州区目前有物业服务企业56家，从业人数约6000人。各类住宅小区259个，面积约1100万平米。其中物业管理由社区管理的老旧小区142个，小区平均收费率约为80%，其中物管小区物业高层（含能耗）平均收费标准约1.25元/平米，多层平均约0.35元/平米，老旧小区物业服务收费标准约15元/户/月。近年来，随着该区现代小区规模和数量的不断增大，随之出现的社区治理问题及小区各类矛盾纠纷日益突出，物业管理单由物业主管部门负责的矛盾不断凸显，甚至出现许多业主与物业发生集体冲突、集体上访事件，严重影响了群众的居住幸福感。

  二、存在主要问题

（一）物业企业自身存在不足。目前该区共计备案物业服务企业近80家，开展服务的40余家，其中有31家企业主要服务38个老旧小区和安置房项目。企业综合实力不强，专业化水平低，发展动力严重不足，大多都以减少人员配备的方式压缩成本降低报价承揽弃管小区求生存。多数企业安逸于现有收费标准下按照传统的模式开展服务，以减少人员配备和降低设施设备维护投入追求利润，项目品质提升被动地依靠政府和业主的监督和投诉，结果陷入恶性循环。

（二）物业管理存在现实难度。一是物业服务费收取有难度。有的业主来自农村，对物业管理概念不深，花钱买服务的意识不强，有的又因租房屋等原因致使缴费不及时。二是工程质量问题解决有难度。有的是开发建设遗留问题，有的是设施维护不到位或使用不当的问题，有的是设施严重老化更新改造不及时的问题，这些问题直接影响到业主的居住安全、服务满意度和物业收费率。三是执法进小区有难度。住宅小区内车辆乱停放、楼道乱堆杂物、拉线充电、违规装修、油烟扰民和“牛皮癣”等问题普遍存在，就当前物业矛盾纠纷处理机制和执法力度，很难去解决这些老大难问题。

（三）现行物业管理机制不够完善。一是物业管理体制待健全。该区物业管理基本由物业主管部门负责，而开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责并不清晰，街道、社区的综合协调作用也未充分发挥。二是物业服务缺乏市场竞争机制。该区大多物业企业并不是通过招投标进入物业市场，以至于物业企业缺乏竞争意识和责任意识。

（四）部分小区属地管理问题亟待解决。目前市区有部分小区跨两个社区或两个街道，如状元府、碧桂园等；同时桂花园小区2期暂时没有明确属地街道。另外部分社区服务范围太大，不利于工作开展，如济川街道城东社区含有柏庄、贝林等大型小区，需要适时进行调整。

（五）业主自治作用未有效发挥。一是业主委员会管理不够规范。现实操作中，有的业主为了自身利益要求参加业主委员会，但实际上有能力有公益心的人迫于种种压力又不愿参加业主委员会，导致业委会作用发挥普遍不理想。当前该区有物管小区近120个，业委会113个，实际发挥作用的不到10%。二是业主委员会人员结构不理想。委员们年龄结构偏大，知识水平及专业素质普遍不高，法律知识相对淡薄，有些业主委员会对甚至出现了不配合街道办事处和社区居委会工作的现象。

  三、对策及建议

结合当前正在开展的住宅小区管理水平提升专项行动，聚焦“坚持为民服务解难题，全面提升住宅小区管理服务水平”这一工作要求，有以下几点工作建议：

（一）聚焦“业主自治水平”抓提升。要加强基层党组织对小区物业管理的领导和指导，推进基层党组织对小区重大事项的决策把关，切实解决业主委员会不履职、乱履职问题，将业主委员会引导和发展成为新时代社区治理的关键队伍之一，推动形成业主守约、物业履职、全社会共同参与的物业行业良性发展新局面。

（二）聚焦“行业监管责任”抓履责。行业主管部门应履行好对物业公司监管职责，建立业主对物业公司的意见建议通道，及时长效地对物业公司的服务进行监管。明确制定符合宣城市区实际的物业服务行业标准，制定科学合理的小区评估制度，细化物业服务管理的具体内容和标准，增加物业管理规范的透明度和实际可操作性。

（三）聚焦“物业自身形象”抓整改。提升物业公司自身形象。首先要从内部着手，加强物业自身服务意识，增加人员配置，提高专业化服务水平，规范服务或专业服务行为，增加人性化服务比重，降低因管理人员专业素质不合格，造成的违规作业，以及服务质量不合格的现象。

（四）聚焦“公共责任意识”抓转变。政府相关部门及街道、社区可采取多种形式，多措并举，宣传物业管理的重要性，宣传诚信理念，常态化开展文明素质专项提升行动，帮助业主树立“花钱买服务”意识，按时缴纳物业费。适当开展活动，提升小区居民的凝聚感和物业重要性。

（五）聚焦“群众满意程度”抓保障。做到小区执法有保障。针对群众反映强烈的违规装修、侵占公共部位、破坏共用设施情况，市区相关部门要沟通联动，保障小区执法环境和条件，从机制上解决小区执法难问题。做到房屋质量投诉解决有保障。引导业主通过合理渠道反映房屋质量问题，加强和房屋建设监管部门的沟通和协调，及时督促开发企业履行房屋保修义务。 

（六）聚焦“做好奖惩管理”抓成效。扩大评优活动的影响力，对优秀物业管理公司予以表彰，树立其在广大业主中的公信度，也为其他物业提供优质服务的榜样。对运营陷入困难的物业公司要积极介入、帮扶，助其找到根源，解决矛盾，回到正常运转的轨道上。对服务意识淡薄，服务质量低下的物业公司实行末位劝退制，让优质物业公司接管，促进物业良性循环运转。（张静）